Anna Richter, Urszula Wysocka

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

 

Przedmiotowe powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Termin ten ma charakter zawity, co oznacza, że nie może zostać przywrócony przez sąd.

 

Z powyższego wynika, iż istnieją cztery przesłanki zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej i są to:

1)niezgodność z przepisami prawa,

2)niezgodność z umową właścicieli lokali,

3)naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną,

4)naruszenie interesów właściciela lokalu w inny sposób niż wskazane powyżej.

 

Dla uchylenia uchwały wystarczy, iż osoba wnosząca pozew wykaże jedną z powyższych przesłanek. Należy pamiętać, że ciężar dowodu ich zaistnienia spoczywa na powodzie, zatem warto przed wytoczeniem powództwa do sprawy się przygotować, zebrać argumenty i dowody.

 

Co ważne, do dnia prawomocnego wyroku sądu uchylającego uchwałę, podlega ona wykonaniu, żeby  temu zapobiec właściciel lokalu może złożyć należycie sformułowany wniosek o zabezpieczenie powództwa i uzyskać postanowienie sądu udzielające takiego zabezpieczenia.

 

Powództwo to wytacza się przez Sąd Okręgowy właściwy dla siedziby wspólnoty mieszkaniowej. Uprawniony do jego wytoczenia jest każdy właściciel lokalu, bez względu na to, czy brał udział w głosowaniu nad uchwałą (na zebraniu lub w trybie indywidualnego zbierania głosów), czy też z prawa do oddania głosu nie skorzystał, bądź nie mógł skorzystać.

 

Analiza poszczególnych przesłanek uchylenia uchwały zostanie przedstawiona w kolejnych wpisach.

Jednym z podstawowych uprawnień członka wspólnoty jest możliwości zaskarżenia do sądu uchwał podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową. O takim prawie mówi art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Jest to tzw. powództwo o uchylenie uchwały, które może zostać wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

 

Przyjmuje się również, iż możliwe jest wytoczenie przeciwko wspólnocie mieszkaniowej innego powództwa, a to powództwa o stwierdzenie nieważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

 

Jakie są podstawowe różnice praktyczne między tymi możliwościami?

 

Przesłanki uchylenia uchwały to jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, naruszanie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszenie w inny sposób narusza interesów członka wspólnoty. Z kolei powództwo o stwierdzenie nieważności uchwały wytacza się ma podstawie art. 58 k.c. w zw. z art. 189 k.p.c., a zatem dla jego uwzględnienia konieczne jest wykazanie, iż uchwała jest sprzeczna z ustawą, zmierza do jej obejścia, lub jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Co istotne powództwo o stwierdzenie nieważności uchwały nie jest ograniczone terminem.

Warto wskazać, iż w doktrynie i orzecznictwie przedmiotem sporu jest możliwość i zasady wytoczenia drugiego ze wskazanych powództw tj. powództwa o stwierdzenie nieważności uchwały, niemniej z praktyki wynika, iż np. sądy apelacji katowickiej  akceptują to rozróżnienie i procedują zgodnie z tym, jak zostało na początku sformułowane powództwo. Warto zatem przed zakwestionowaniem uchwały wspólnoty na drodze sądowej zasięgnąć profesjonalnej porady prawnej, jaką drogę wybrać.

Podstawowe źródło finansowania działalności wspólnoty mieszkaniowej stanowią opłaty uiszczane w formie zaliczek przez właścicieli lokali.

W dniu 1 stycznia 2020 r. wchodzi w życie istotna zmiana w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali dotycząca tzw. małych wspólnot mieszkaniowych.

W przypadku tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych, czyli wspólnot, w których lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem (a od 1 stycznia 2020 r. jest więcej niż trzy), członkowie wspólnoty, którzy nie zdecydowali się umownie określić innych zasad zarządzania, zobowiązani są wybrać zarząd.

Sposób powstania wspólnoty różni się w zależności od tego, do kogo pierwotnie należy nieruchomość.

Zgodnie z art. 18 ust 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Co to oznacza w praktyce?

Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem (a od 1 stycznia 2020 r. nie większa niż trzy), do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.