Zgodnie z art. 18 ust 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Co to oznacza w praktyce?
Z określeniem sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali mamy często do czynienia w momencie sprzedaży pierwszego lokalu przez dewelopera. W takiej umowie deweloper może (ale nie musi) zaproponować zapisy, które wpłynął na późniejsze funkcjonowanie wspólnoty, w tym wskazać konkretny podmiot, który wspólnotą będzie zarządzać. Ustawa mówi, iż w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Tym samym, jeśli deweloper z pierwszym właścicielem określą sposób zarządu nieruchomością wspólną, właściciele następnych lokali są tym związani.
Określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną może też nastąpić w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego. W praktyce istotne jest to, iż taka umowa wymaga jednomyślności – wszyscy właściciele wyodrębnionych lokali i podmiot, do którego należą lokale niewyodrębnione(jeśli takie znajdują się na nieruchomości) muszą być zgodni co do przyjmowanego sposobu zarządu.
Czy można zmienić tak wprowadzone zasady? Ustawa wskazuje, iż zmiana takiego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Oznacza to w praktyce, iż w momencie zmiany już wprowadzonych zasad w tzw. dużej wspólnocie nie jest już wymagana jednomyślność, wystarczy uzyskanie w głosowaniu uchwały większości.
W przypadku, gdy właściciele lokali nie określą sposobu zarządu nieruchomością wspólną, do zarządu znajdą zastosowanie przepisy ustawowe, które różnią się w zależności od tego, czy mamy do czynienia z duża, czy też małą wspólnotą mieszkaniową, o czym w pozostałych wpisach.