Jednym z podstawowych uprawnień członka wspólnoty jest możliwości zaskarżenia do sądu uchwał podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową. O takim prawie mówi art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Jest to tzw. powództwo o uchylenie uchwały, które może zostać wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Przyjmuje się również, iż możliwe jest wytoczenie przeciwko wspólnocie mieszkaniowej innego powództwa, a to powództwa o stwierdzenie nieważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej.
Jakie są podstawowe różnice praktyczne między tymi możliwościami?
Przesłanki uchylenia uchwały to jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali, naruszanie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszenie w inny sposób narusza interesów członka wspólnoty. Z kolei powództwo o stwierdzenie nieważności uchwały wytacza się ma podstawie art. 58 k.c. w zw. z art. 189 k.p.c., a zatem dla jego uwzględnienia konieczne jest wykazanie, iż uchwała jest sprzeczna z ustawą, zmierza do jej obejścia, lub jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Co istotne powództwo o stwierdzenie nieważności uchwały nie jest ograniczone terminem.
Warto wskazać, iż w doktrynie i orzecznictwie przedmiotem sporu jest możliwość i zasady wytoczenia drugiego ze wskazanych powództw tj. powództwa o stwierdzenie nieważności uchwały, niemniej z praktyki wynika, iż np. sądy apelacji katowickiej akceptują to rozróżnienie i procedują zgodnie z tym, jak zostało na początku sformułowane powództwo. Warto zatem przed zakwestionowaniem uchwały wspólnoty na drodze sądowej zasięgnąć profesjonalnej porady prawnej, jaką drogę wybrać.