Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem (a od 1 stycznia 2020 r. nie większa niż trzy), do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.
Zatem mała wspólnota to taka, w której łączna ilość lokali (bez względu na ich status prawnych) nie przekracza siedmiu (od 1 stycznia 2020 r. - nie przekracza trzech). Zarząd taką wspólnotą, który w założeniach powinien być prostszy niż wspólnotą duża, w praktyce okazuje się czasem dużo bardziej problematyczny.
W praktyce zasada stosowania przepisów kodeksu cywilnego oznacza, iż zarząd sprawują współwłaściciele bez powoływania odrębnego organu jakim jest zarząd, a sposób podejmowania decyzji w małej wspólnocie zależy od tego, czy sprawa należy do czynności zwykłego zarządu, czy też zakres ten przekracza. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczonych zgodnie z wielkością udziałów. Z kolei podjęcie czynności przekraczających zwykły zarząd wymaga jednomyślności.
Ustawa nie definiuje pojęcia zwykłego zarządu, przyjmuje się, że czynności zwykłego zarządu to czynności o mniejszej doniosłości, które nie prowadzą do rozporządzenia, zbycia czy też obciążenia rzeczy, a zatem są to czynności związane z bieżącymi, normalną eksploatacją rzeczy i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym. Czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd będą natomiast pozostałe czynności, w tym związane z rozporządzaniem rzeczą wspólną, tj. w szczególności jej zbycie, obciążenie lub zmianę jej charakteru.
Co zatem istotne, w najdonioślejszych sprawach podjęcie decyzji przez wspólnotę wymaga jednomyślności, wymogu takiego nie ma we wspólnotach dużych, gdzie nawet w sprawach przekraczających zwykły zarząd wystarczy większość. Ponadto zakres spraw wymagających jednomyślności nie jest ustawowo uregulowany, co również może prowadzić do sporów.
Co gdy jednomyślności nie da się osiągnąć? Jedynym rozwiązaniem jest rozstrzygniecie sprawy przez sąd, a z powództwem takim mogą wystąpić właściciele posiadający ponad połowę udziałów nieruchomości wspólnej.
Warto nadmienić, iż zarząd na zasadach ustawowych w takiej wspólnocie znajdzie zastosowania, jeśli właściciele lokali nie zdecydują się na umowne ustalenia zasad zarządu.